전세 계약 전 반드시 확인해야 할 특약 문구 7가지

특약이 왜 필요한가요?

전입신고와 확정일자를 마쳐도 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 잔금을 치른 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 세입자보다 앞 순위가 됩니다. 법이 막아주지 못하는 이 빈틈을 계약서 특약으로 막아야 합니다.

1. 잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지

임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 저당권 등 담보권 설정, 소유권 이전 등 임차인의 권리를 침해하는 행위를 하지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 보증금 전액을 즉시 반환하고 손해를 배상한다.

2. 전세보증보험 가입이 안 되면 계약 해제

임대인의 사유(근저당, 세금 체납, 위반건축물 등)로 임차인이 전세보증금반환보증에 가입하지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다.

보증보험 가입 조건은 전세보증보험 가입 조건과 거절되는 경우에서 확인하세요.

3. 선순위 근저당 말소

임대인은 잔금 수령과 동시에 등기사항전부증명서 을구에 설정된 채권최고액 ○○○원의 근저당권을 말소하며, 말소 접수증을 임차인에게 교부한다.

4. 국세·지방세 체납 없음 확인

임대인은 계약일 현재 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하고 납세증명서를 임차인에게 제시한다. 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

집주인의 세금 체납은 경매 때 세입자 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 전 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있습니다.

5. 집을 팔 때 사전 고지

임대인은 임대차 기간 중 주택을 매도하거나 소유권이 변경될 경우 지체 없이 임차인에게 알린다.

6. 계약 전 확인된 하자의 수리

계약 당시 확인된 하자(누수, 보일러 고장 등)는 임대인이 잔금일 전까지 비용을 부담해 수리한다.

7. 보증금 반환 시기

임대차 기간이 끝나면 임대인은 신규 임차인의 입주 여부와 관계없이 보증금을 반환한다.

계약서 쓰기 전 체크리스트

• 등기사항전부증명서를 계약 당일과 잔금 당일에 다시 떼어 근저당·압류를 확인하세요.
• 집주인 신분증과 등기상 소유자가 같은지 확인하고, 보증금은 소유자 명의 계좌로만 보내세요.
• 전세가가 매매 시세의 80%를 넘는다면 전세가율부터 따져보세요. 해당 단지의 매매·전세 실거래가는 지역별 실거래가에서 확인할 수 있습니다.
• 잔금 당일 전입신고 + 확정일자를 함께 받으세요.